陈某诉许某某房屋买卖合同纠纷

新青区人民法院刘养龙推荐

推荐理由：

房屋买卖在生活中普遍发生，大多数当事人认为已经签订房屋买卖合同，房屋产权即归买房所有，从而办理产权过户手续不及时，导致房屋被二次出售等一系列问题的发生，根据《物权法》规定，房屋所有权在办理过户手续后转移。双方签订房屋买卖合同的行为系债权行为，若符合成立要件，则合同有效，但未办理产权变更登记，故未发生物权变动。房屋未实际交付，风险仍由卖方承担。

关键词：

房屋买卖  合同效力  所有权变动

案情摘要：

2014年1月2日，陈某与许某某签订甲方为许某某、乙方为陈某的《房屋买卖协议书》一份，合同约定许某某将其位于新青区祥和家园51号楼2单元303室住宅楼一户（建筑面积90.54平方米）及润泽园小区万业家园43号楼6号车库一户（建筑面积19.67平方米）出售给陈某，双方约定作价200,000.00元，折抵许某某从陈某处购买的200,000.00元家具款。双方签订合同时，许某某将在建筑商李某处抵账的住宅与车库的购房收据交付陈某，现双方当事人对住宅楼的交付均无异议。2016年10月陈某准备办理车库产权过户手续时发现该车库已被开发商出售给案外人解某，导致该车库产权手续无法办理。经查解某已领取该车库房证，善意取得该车库的所有权。另查明车库钥匙许某某未交付陈某，亦未按合同约定腾出车库，及协助陈某办理车库产权变更手续，此车库未实际交付。

争议焦点：

被告许某某认为双方签订的《房屋买卖协议书》已履行完毕，其将购房收据交付给原告陈某后，即已完成车库的交付，针对车库的二次出售其并不知情，故车库被二次出售的风险不应由其负担。

裁判要点：

    原、被告所签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同真实合法有效，双方均应按约定履行合同。对于争议车库，被告已收到合同约定折抵49,175.00元车库款的家具，按照合同约定，被告许某某应向原告陈某实际交付车库（按规定时间腾房、交钥匙）及协助原告陈某办理车库产权过户手续，现该车库已被开发商出售给解某，并已办理完产权过户手续，导致此合同中关于车库一项无法履行。由于被告许某某未实际交付车库，在此期间原告陈某并未占有、使用车库，故车库被开发商二次出售的风险应有被告许某某负担。法院审理后支持原告陈某的诉讼请求，判决被告许某某返还原告陈某购买车库的款项49,175.00元。

适用法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条

生效文书：

伊春市新青区人民法院    民事判决书  （2017）黑0707民初173号